Перевод из жилого в нежилой фонд: основные нюансы и проблемы процесса

Еще два года назад у желающих поменять назначение квартиры на первом этаже и перевести ее в нежилой фонд не было для этого особых преград.

Если помещение соответствовало всем обязательным критериям, процедура занимала чуть больше года и завершалась получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. С появлением дополнительных требований ситуация изменилась.

Какие квартиры сегодня имеют шансы на перевод в нежилое и каким образом его лучше осуществлять, нам рассказали специалисты.

«Хороших вариантов, пригодных для перевода в нежилое, на красноярском рынке осталось не так много, а те, что остались, в основном располагаются в Советском и Железнодорожном районах, — рассказывает начальник отдела продаж „Региональной Девелоперской Компании“ Николай Русецкий.

— Собственники квартир в этих районах прекрасно понимают, если квартира находится на первом этаже рядом с большими транспортными магистралями и в непосредственной близости нет коммуникаций, которые помешали бы сделать отдельный вход, она подходит для дальнейшего перевода в нежилое.

Поэтому и выставляют такую квартиру на продажу, как правило, дороже, чем аналогичное жилье на средних этажах, в среднем их стоимость выше на 10–20%».

Поменять статус квартиры и перевести ее в нежилой фонд можно несколькими способами. Во-первых, действуя в соответствии с установленным порядком, то есть сначала собрав все необходимые документы и только затем приступив к реконструкции.

Во-вторых, существует так называемый ускоренный порядок перевода, когда агентства недвижимости обещают провести сделку максимум за три месяца.

В-третьих, можно купить квартиру, сделать реконструкцию и уже затем добиваться признания права собственности на нежилое помещение в суде, по аналогии с самовольной постройкой.

Способ первый. Получение разрешений

Прежде чем приступить к реконструкции квартиры, собственнику потребуется собрать пакет документов и обойти не один десяток кабинетов. Изменение статуса жилого помещения должны одобрить администрация, СЭС, энергетики, теплосети, Водоканал, а проект для него — подготовить профессионалы.

К общему, и без того немалому, перечню согласований в последнее время добавились еще два требования, значительно усложнившие жизнь собственникам квартир на первом этаже. В соответствии со 51 ст.

Гражданского кодекса РФ для реконструкции, которая обязательно сопутствует переводу в нежилое, потребуется согласие 2/3 собственников квартир многоэтажки на возведение входной группы путем реконструкции, а также на использование земельного участка в этих целях, потому что реконструкция путем возведения крыльца уменьшает площадь прилегающего к дому земельного участка. Последствия этого нововведения несложно себе представить.

«Во-первых, в таком случае собственника ожидают дополнительные расходы на привлечение организации, которая проведет общее собрание жильцов, — объясняет юрисконсульт компании „АРЕВЕРА-Недвижимость“ Валентина Дальченко, — в среднем эти затраты составляют 300 рублей за каждую квартиру. Во-вторых, даже если собрание состоится и на нем будут присутствовать все жильцы, нет никакой гарантии, что от всех их можно будет получить согласие».

А кроме того, для перевода квартиры в нежилой фонд с недавних пор требуется обязательное подтверждение права на земельный участок. Доказательством этого права является кадастровый паспорт земельного участка.

«Постановкой на кадастровый учет земли под многоквартирным домом и формированием паспорта занимается департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города, — говорит Валентина Дальченко.

— Ставить на кадастровый учет участки под многоквартирными домами начали сравнительно недавно, поэтому эта процедура зачастую связана с дополнительным сбором документов. Оформить землю в короткий срок удается далеко не всегда. А это, естественно, реконструкции квартиры под нежилое помещение».

«На сегодняшний день главным камнем преткновения, препятствующим официальному переводу квартиры в нежилой фонд, является обязательное согласование проекта реконструкции с устройством перед коммерческим помещением отдельного входа, — говорит специалист по недвижимости компании „ТиОН“ Ольга Ефремова.

— А для того чтобы получить от управления архитектуры администрации города такое согласование, необходимо заключить договор аренды на земельный участок под отдельным входом в помещение.

Притом что на сегодняшний день оформленных в соответствии с законом земельных участков под жилыми домами в Красноярске буквально единицы, в основном это районы новостроек города, у собственников этой недвижимости больше шансов получить разрешение на заключение договора аренды земельного участка под устройство отдельного входа и осуществить надлежащим образом перевод квартиры в нежилой фонд. При этом надо сразу сказать, что возможно поменять статус далеко не каждой квартиры на первом этаже. Поэтому мы в нашей компании к каждому такому объекту подходим сугубо индивидуально. Прежде чем советовать клиентам вкладывать деньги в покупку квартиры под нежилое на первом этаже и приступать к процедуре перевода в нежилое, мы, исходя из многолетнего опыта работы в этом сегменте рынка, проводим для своих клиентов предварительную работу, оцениваем возможность перевода ее в нежилой фонд и возможность устройства отдельного входа, принимая во внимание требования согласовывающих организаций. Если в дальнейшем возможны какие-то трудности при смене статуса помещения, тогда стараемся сразу ставим об этом в известность своих клиентов, объясняя, с какими трудностями и дополнительными затратами, а зачастую и вовсе невозможностью перевода в нежилое они могут столкнуться, предлагая взамен другие варианты объектов под нежилое для приобретения, по которым все вышеперечисленные трудности и сроки перевода сведены к минимуму».

Валентина Дальченко, юрисконсульт компании «АРЕВЕРА-Недвижимость», тел.: 8-902-926-52-73

Первый этап

Первый шаг, который необходимо предпринять при переводе квартиры в нежилой фонд, — это получение разрешения на перевод от администрации города.

Для этого собственник должен предоставить правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или заверенные нотариусом копии), план квартиры и технический паспорт.

К этому списку необходимо приложить поэтажный план дома, выкопировку из генерального плана, выписку из домовой книги квартиры, справку из РП об отсутствии обременений и арестов, а также согласие супруга (и) на перевод, если собственник на момент приобретения состоял в браке).

О том, что квартира по каким-то причинам не может быть переведена в нежилое, станет известно именно на первом этапе.

Распространенными причинамиотказа, как правило, являются отсутствие перед квартирой свободного места, достаточного, чтобы организовать отдельный вход и устроить парковку.

Не позволят поменять назначение и квартиры на втором этаже, если под ней располагается жилое помещение. А также нельзя перевести в нежилое ипотечную квартиру, поскольку она находится в обременении у банка.

После того, как первый этап остался позади, наступает время для согласования реконструкции с коммунальными службами. За возросший вместе с изменением назначения объем коммунальных услуг придется дополнительно заплатить.

«Перевод в нежилое — сложная многоступенчатая процедура, — говорит Ольга Ефремова, — некоторые клиенты до сих пор продолжают считать получение распоряжения администрации города о переводе в нежилое окончанием перевода. На самом же деле это только начало долгой и сложной процедуры, первая ступень длинной лестницы получения согласований.

В нашей практике не раз бывали случаи, когда к нам в компанию обращались клиенты, купившие квартиру по завышенной цене как уже переведенную в нежилое. При этом на руках у них было только разрешение управления архитектуры о переводе. То есть был пройден только первый этап перевода, квартира же по закону продолжала оставаться жилым помещением».

Следующий шаг — это подготовка эскизного и рабочего проекта реконструкции. Поскольку велика вероятность, что начальный проект в будущем может потребовать каких-то доработок, специалисты советуют ответственно подойти к выбору проектной организации и остановиться на той, которая способна довести начатое до конца.

После того, как проект проходит согласование в обслуживающих дом организациях, его отправляют на утверждение в администрацию. Кроме того, в некоторых случаях для проведения перевода потребуется получить разрешение от управления зеленого строительства. Ведь для того, чтобы организовать отдельный вход, может понадобиться вырубить посаженные перед домом деревья.

При этом вполне вероятно, что собственника попросят высадить новые взаменспиленных.

Оценить размер будущих затрат

Перевод в нежилое по первой схеме — процедура не только небыстрая, но и затратная. За справки от обслуживающих организаций придется заплатить. Один из самых серьезных этапов — прохождение проектом государственной экспертизы.

Установленный по закону срок прохождения экспертизы — 30 дней. Но на практике вполне вероятно, что через месяц проект вернется с замечаниями, на устранение которых дается еще тридцать дней. Как говорят эксперты, известны случаи, когда проект возвращался на доработку и через 4 месяца.

И тогда вся процедура согласования проходила по новой.

Еще один момент — это получение разрешения на строительные работы. Как только оно оказалось у собственника на руках, на объект выезжает комиссия службы строительного надзора и жилищного контроля.

Ее цель — установить, что до момента получения всех разрешений реконструкции в квартире не проходило.

Если собственник начал переустройство, не дождавшись разрешения службы, то в дальнейшем у него могут быть сложности при сдаче объекта в эксплуатацию.

«До момента, когда получены все разрешения, обычно проходит как минимум восемь месяцев. Далеко не каждый владелец квартиры, который планирует открыть магазин или учреждение сферы обслуживания, согласится ждать так долго.

Поэтому многие из них начинают переустройство еще до того, как получены все согласования, — говорит Валентина Дальченко, — в таком случае нужно добиваться признания права собственности на перестроенное помещение в суде.

Чтобы подтвердить, что сохранение объекта в его нынешнем перестроенном виде не нарушает права и интересы других лиц и не представляет потенциальной угрозы для их здоровья, потребуется предоставить в суд положительные согласования надзорных органов, провести экспертизу конструкций, пожарной организации, управления архитектуры администрации города.

Весь этот перечень документов является основанием для признания права собственности на нежилое помещение, по аналогии со статьей о самовольных пристройках. Если при реконструкции не были нарушены нормы и полученные согласования положительны, суд может быть выигран».

Николай Русецкий, начальник отдела продаж «Региональной Девелоперской компании», тел.: 259-05-55

Завершающий этап

И только после того, как служба строительного надзора дала положительное заключение, можно наконец приглашать строителей и приступать к работе. В это же время необходимо подписать договоры с организациями, которые занимаются обслуживанием объекта. Финалом всех хлопот должно стать получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

По оценке экспертов, с момента, когда юристы начали сбор документов, до сдачи объекта в эксплуатацию и подписания договоров со всеми обслуживающими организациями при первой схеме перевода в нежилое проходит не меньше года. Если собственники начинают заниматься переводом самостоятельно, то перевод вполне способен растянуться и на несколько лет.

Сколько времени потратит собственник или юрист на получение всех согласований — не в последнюю очередь зависит от того, какая именно организация должна занять коммерческие площади на первом этаже.

Одно дело, если в квартире в будущем должны разместиться парикмахерская или магазин промышленных товаров, и совсем другое, если в ней откроется продовольственный магазин или стоматология — деятельность последних двух подлежит лицензированию.

Поэтому перевод помещений в данном случае займет гораздо больше времени. А кроме того, срок, который займет перевод, не в последнюю очередь зависит от сложности объекта.

Способ второй. Перевести в нежилое за два месяца

Кроме длинной схемы перевода в нежилое некоторые работающие на рынке агентства недвижимости предлагают и так называемую быструю схему.

Она предполагает решение проблемы перевода через БТИ и Регистрационную палату.

И хотя, действуя по этой схеме, риелторы потратят на перевод всего 4–5 месяцев, надо учесть, что при таком переводе в нежилое собственники не получат на руки разрешения о вводе в эксплуатацию.

При данном варианте такие риелторские агентства играют на существующих противоречиях между Градостроительным кодексом и законом о госрегистрации.

Дело в том, что нигде в законе о госрегистрации не сказано, что внесение изменений в ЕГРП технических характеристик объекта, с учетом того, что его площадь остается неизменной, являются реконструкцией. Таким образом создание входной группы, согласно этому закону, реконструкцией считаться не может.

А в Градостроительном кодексе пристройка крыльца к зданию однозначно трактуется как реконструкция. В этом случае собственники разворачивают строительство на объекте немедленно, не получая разрешения от службы строительного надзора и не обращаясь за согласованием изменений в администрацию.

Риелторы сразу делают кадастровый паспорт с пристроенным крыльцом в БТИ, регистрируют в установленном законом порядке документы.

Но затем с проверкой на объект приезжает служба строительного надзора, и выясняется, что входная группа была построена без предварительного разрешения и собственники не получают разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Для перевода же в нежилой фонд устройство входной группы должно быть согласовано. Так что при всех временных выгодах, эта схема таит в себе и один ощутимый минус — ее сложно назвать легальной, поэтому для собственника она чревата ежегодной выплатой штрафа.

Способ третий. Через суд

Два способа перевода отличаются не только по затраченному времени, но и по ожидающим владельца расходам. Если при переводе квартиры по длинной схеме прохождение всех согласований, оплата пошлин потребуют от собственника года ожидания и затрат в размере 400–500 тыс. руб., то при переводе по быстрой схеме его траты сократятся до 150–250 тыс. руб.

Но существует еще и третий способ поменять статус квартиры. Провести реконструкцию и затем обратиться в суд за признанием права собственности на новый объект. Если собственник решит пойти по этому пути, его затраты на согласования, услуги риелторской компании обойдутся в 150–160 тыс. руб. Время, которое потребуется для этого, составит 6–7 месяцев.

«Разница между юристом, работающим в риелторском агентстве, и собственником, который старается самостоятельно добиться переведения объекта в нежилое, заключается в том, что, в отличие от него, специалист риелторской фирмы имеет опыт, — рассказывает Валентина Дальченко.

— Он в течение нескольких лет занимался переводом в нежилое и хорошо представляет, с какими подводными камнями можно столкнуться при переводе квартиры в нежилой фонд. Поэтому специалист заранее параллельно готовит дополнительные документы, которые могут понадобиться, имеет представление о порядке их подачи.

У него есть уверенность, что пакет документов подготовлен именно так, как необходимо, и поэтому они не будут отклонены. Нередко люди прибегают к услугам юриста только после того, как несколько лет пытались перевести квартиру самостоятельно».

При самостоятельном подходе перевод в нежилое может занять и три года, при условии что со сбором документов и оформлением собственнику будет помогать юрист, этот срок, по словам специалистов, сократится в три раза.

Татьяна Крупко

Перевод жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения

Заявители имеют право на досудебное (внесудебное) обжалование решений и действий (бездействия), принятых (осуществляемых) Администрацией, должностными лицами Администрации, государственными гражданскими служащими Администрации, МФЦ, работников МФЦ в ходе предоставления государственной услуги. Досудебный (внесудебный) порядок обжалования не исключает возможность обжалования решений и действий (бездействия), принятых (осуществляемых) в ходе предоставления государственной услуги, в судебном порядке. Досудебный (внесудебный) порядок обжалования не является для заявителя обязательным.

Заявитель может обратиться с жалобой в том числе в следующих случаях:

нарушение срока регистрации запроса о предоставлении государственной услуги;
нарушение срока предоставления государственной услуги. В указанном случае досудебное (внесудебное) обжалование заявителем решений и действий (бездействия) МФЦ, работника МФЦ возможно в случае, если на МФЦ, решения и действия (бездействие) которого обжалуются, возложена функция по предоставлению соответствующих государственных или муниципальных услуг в полном объеме;
требование у заявителя документов или информации либо осуществления действий, представление или осуществление которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации для предоставления государственной услуги;
требование у заявителя документов или информации, отсутствие и (или) недостоверность которых не указывались при первоначальном отказе в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, либо в предоставлении государственной услуги, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 части 1 статьи 7 Федерального закона от 27.07.2010 №210‑ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»;
отказ в приеме документов, представление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга для предоставления государственной услуги, у заявителя;
отказ в предоставлении государственной услуги, если основания отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга;
затребование с заявителя при предоставлении государственной услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга;
отказ Администрации, должностного лица Администрации, государственного гражданского служащего Администрации, МФЦ, работника МФЦ в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений«;
нарушение срока или порядка выдачи документов по результатам предоставления государственной услуги;
приостановления предоставления государственной услуги, если основания приостановления не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными правовыми актами Санкт‑Петербурга.

В случае если жалоба подается через представителя заявителя, также представляется документ, подтверждающий полномочия на осуществление действий от имени заявителя. В качестве документа, подтверждающего полномочия на осуществление действий от имени заявителя, может быть представлена:

оформленная в соответствии с законодательством Российской Федерации доверенность (для физических лиц);
оформленная в соответствии с законодательством Российской Федерации доверенность, заверенная печатью заявителя (при наличии печати) и подписанная руководителем заявителя или уполномоченным этим руководителем лицом (для юридических лиц);
копия решения о назначении или об избрании либо приказа о назначении физического лица на должность, в соответствии с которым такое физическое лицо обладает правом действовать от имени заявителя без доверенности.

Жалоба может быть подана заявителем в письменной форме на бумажном носителе, в электронной форме (с использованием информационно‑телекоммуникационной сети «Интернет» посредством официального сайта Администрации), в Администрацию, МФЦ либо в Комитет по информатизации и связи (КИС), являющийся учредителем МФЦ. Подача жалобы в электронной форме обеспечивается при наличии технической возможности.

Жалоба на решения и действия (бездействие) исполнительного органа государственной власти Санкт‑Петербурга, его должностных лиц, государственных гражданских служащих рассматривается исполнительным органом государственной власти Санкт‑Петербурга.

Жалобы на решения и действия (бездействие) работника МФЦ подаются руководителю МФЦ.

Жалобы на решения и действия (бездействие) руководителя МФЦ подаются в МФЦ. МФЦ направляет указанные жалобы в течение трех рабочих дней со дня их регистрации на рассмотрение в КИС.

Жалоба на решения и действия (бездействие) Администрации, должностного лица, государственного гражданского служащего Администрации, руководителя администрации, рассматривается исполнительным органом государственной власти Санкт‑Петербурга, может быть направлена:

по почте;
через МФЦ. Жалоба на решение, действия (бездействия) Администрации, его должностных лиц, государственных гражданских служащих при предоставлении государственной услуги может быть подана в МФЦ только в случае предоставления указанной услуги посредством МФЦ;
с использованием информационно‑телекоммуникационной сети «Интернет» посредством: официального сайта Администрации либо Портала. Подача жалобы посредством официального сайта Администрации обеспечивается при наличии технической возможности. Подача жалобы посредством Портала обеспечивается при наличии технической возможности;
при личном приеме заявителя в письменной форме на бумажном носителе в Администрации, в месте предоставления государственной услуги (в месте, где заявитель подавал запрос на получение государственной услуги, нарушение порядка предоставления которой обжалуется, либо в месте, где заявителем получен результат указанной государственной услуги).

Жалоба на решения и действия (бездействие) МФЦ, работника МФЦ может быть направлена:

по почте;
с использованием информационно‑телекоммуникационной сети «Интернет» посредством Портала. Подача жалобы Портала и Портала обеспечивается при наличии технической возможности;
при личном приеме заявителя в МФЦ.

При подаче жалобы:

При личном приеме заявителя в письменной форме на бумажном носителе заявитель представляет документ, удостоверяющий его личность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В электронной форме могут быть представлены документы, указанные в пункте 5.1 настоящего Административного регламента, при этом документ, удостоверяющий личность заявителя, не требуется.

Заполнение заявления о рассмотрении жалобы через Портал производится заявителем лично при условии авторизации заявителя на Портале посредством ЕСИА. Возможность подать жалобу посредством Портала обеспечивается для заявителей, которые подавали заявление о предоставлении государственной услуги через Портал или МФЦ.

При подаче жалобы через МФЦ, МФЦ обеспечивает ее передачу в Администрацию в порядке и сроки, которые установлены соглашением о взаимодействии между МФЦ и исполнительным органом государственной власти Санкт‑Петербурга, но не позднее следующего рабочего дня со дня поступления жалобы.
Рассмотрение жалоб
Срок рассмотрения жалобы исчисляется со дня регистрации жалобы в Администрации, МФЦ.
Жалоба на нарушение порядка предоставления государственной услуги рассматривается Администрацией.
Жалоба на решения и действия (бездействие) Администрации, его должностных лиц, государственных гражданских служащих рассматривается Администрацией.
Жалоба на решения и действия (бездействие) работника МФЦ рассматривается МФЦ.
Жалоба на решения и действия (бездействие) руководителя МФЦ рассматривается КИС.

В случае если жалоба подана заявителем в орган, в компетенцию которого не входит принятие решения по жалобе, в течение трех рабочих дней со дня ее регистрации указанный орган направляет жалобу в уполномоченный на ее рассмотрение орган и в письменной форме информирует заявителя о перенаправлении жалобы. При этом срок рассмотрения жалобы исчисляется со дня регистрации жалобы в уполномоченном на ее рассмотрение органе.

В случае если в отношении поступившей жалобы федеральным законом установлен иной порядок (процедура) подачи и рассмотрения жалоб, положения настоящего раздела не применяются, и заявитель уведомляется о том, что его жалоба будет рассмотрена в порядке и сроки, предусмотренные федеральным законом.

Жалоба должна содержать:

наименование Администрации, предоставляющего государственную услугу, должностного лица Администрации либо государственного гражданского служащего Администрации, решения и действия (бездействие) которых обжалуются;
фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя — юридического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;
сведения об обжалуемых решениях и действиях (бездействии) Администрации, должностного лица Администрации либо государственного гражданского служащего Администрации, МФЦ, работника МФЦ, в том числе в случае подачи жалобы в МФЦ или через Портал — вид нарушения, указанный в пункте 5.1 административного регламента;
доводы, на основании которых заявитель не согласен с решением и действием (бездействием) Администрации, должностного лица Администрации либо государственного гражданского служащего Администрации, МФЦ, работника МФЦ. Заявителем могут быть представлены документы (при наличии), подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.

Заявитель имеет право на получение информации и документов, необходимых для обоснования и рассмотрения жалобы.

Жалоба, поступившая в Администрацию, МФЦ, КИС либо вышестоящий орган подлежит регистрации не позднее следующего рабочего дня со дня ее поступления.

Жалоба подлежит рассмотрению должностным лицом, работником, наделенным полномочиями по рассмотрению жалоб, в течение пятнадцати рабочих дней со дня ее регистрации, если более короткие сроки рассмотрения жалобы не установлены Администрацией, МФЦ, КИС.

В случае обжалования отказа Администрации, должностного лица Администрации, МФЦ, КИС в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений жалоба рассматривается в течение пяти рабочих дней со дня ее регистрации.

По результатам рассмотрения жалобы Администрация, МФЦ, КИС принимает одно из следующих решений:

жалоба удовлетворяется, в том числе в форме отмены принятого решения, исправления допущенных Администрацией опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах, возврата заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга;
в удовлетворении жалобы отказывается.

По результатам проверки при отсутствии в жалобе доводов, подтверждающих наличие указанного заявителем вида нарушения порядка предоставления услуги, должностное лицо, ответственное за рассмотрение жалобы, принимает решение об отказе в рассмотрении жалобы по существу в связи с несоответствием сведений, изложенных в жалобе, указанному виду нарушения.
При удовлетворении жалобы Администрация, МФЦ, КИС принимает исчерпывающие меры по устранению выявленных нарушений, в том числе по выдаче заявителю результата государственной услуги, не позднее пяти рабочих дней со дня принятия решения, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Не позднее дня, следующего за днем принятия решения, заявителю в письменной форме и по желанию заявителя в электронной форме направляется мотивированный ответ о результатах рассмотрения жалобы.
В случае признания жалобы, не подлежащей удовлетворению, в ответе заявителю даются аргументированные разъяснения о причинах принятого решения, а также информация о порядке обжалования принятого решения.
В случае признания жалобы подлежащей удовлетворению в ответе заявителю дается информация о действиях, осуществляемых Администрацией, МФЦ в целях незамедлительного устранения выявленных нарушений при оказании государственной услуги, а также приносятся извинения за доставленные неудобства и указывается информация о дальнейших действиях, которые необходимо совершить заявителю в целях получения государственной услуги.
В ответе по результатам рассмотрения жалобы указываются:

наименование Администрации, МФЦ, КИС, должность, фамилия, имя, отчество (при наличии) его должностного лица, принявшего решение по жалобе;
номер, дата, место принятия решения, включая сведения о должностном лице, работнике, решение или действие (бездействие) которого обжалуется;
фамилия, имя, отчество (при наличии) или наименование заявителя;
основания для принятия решения по жалобе;
принятое по жалобе решение;
в случае если жалоба признана обоснованной — сроки устранения выявленных нарушений, в том числе срок предоставления результата государственной услуги;
сведения о порядке обжалования принятого по жалобе решения.

Ответ по результатам рассмотрения жалобы подписывается уполномоченным на рассмотрение жалобы должностным лиц по рассмотрению жалоб.
По желанию заявителя ответ по результатам рассмотрения жалобы может быть представлен не позднее дня, следующего за днем принятия решения, в форме электронного документа, подписанного электронной подписью уполномоченного на рассмотрение жалобы должностного лица и (или) уполномоченного на рассмотрение жалобы Администрации, КИС, работника МФЦ, наделенным полномочиями по рассмотрению жалоб, вид которой установлен законодательством Российской Федерации.
В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения или преступления должностное лицо Администрации, КИС, работник МФЦ, наделенные полномочиями по рассмотрению жалоб, незамедлительно направляют имеющиеся материалы в органы прокуратуры.
Администрация, КИС, МФЦ отказывает в удовлетворении жалобы в следующих случаях:

наличие вступившего в законную силу решения суда, арбитражного суда по жалобе о том же предмете и по тем же основаниям;
подача жалобы лицом, полномочия которого не подтверждены в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;
наличие решения по жалобе, принятого ранее в соответствии с требованиями административного регламента в отношении того же заявителя и по тому же предмету жалобы.

Администрация, КИС, МФЦ вправе оставить жалобу без ответа в следующих случаях:

наличие в жалобе нецензурных либо оскорбительных выражений, угроз жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи;
отсутствие возможности прочитать какую‑либо часть текста жалобы, фамилию, имя, отчество (при наличии) и (или) почтовый адрес заявителя, указанные в жалобе. Под отсутствием возможности прочитать понимается случай, при котором часть текста жалобы и (или) фамилию, имя, отчество (при наличии) и (или) почтовый адрес заявителя не поддаются прочтению.

В случае оставления жалобы без ответа Администрация, КИС, МФЦ в течение 3 (трех) рабочих дней со дня регистрации жалобы сообщает об этом гражданину, направившему жалобу, если его фамилия и почтовый адрес поддаются прочтению.
Порядок обжалования решения по жалобе
Решение, принятое по результатам рассмотрения жалобы, может быть обжаловано вице‑губернатору Санкт‑Петербурга, непосредственно координирующему и контролирующему деятельность Администрации Санкт‑Петербурга (191060, Санкт‑Петербург, Смольный, телефон (812) 576‑70‑42), в Правительство Санкт‑Петербурга, а также в суд, в порядке и сроки, предусмотренные действующим законодательством.
Информирование заявителей о порядке подачи и рассмотрения жалобы на решения и действия (бездействие) исполнительного органа государственной власти Санкт‑Петербурга, его должностных лиц, государственных гражданских служащих осуществляется посредством размещения информации на Портале.
Консультирование заявителей о порядке обжалования решений и действий (бездействия) осуществляется также по телефонам, адресам электронной почты, а также при личном приеме.

Положения настоящего раздела, устанавливающие порядок подачи и рассмотрения жалоб заявителей на нарушения их прав при предоставлении государственных услуг, не распространяются на отношения, регулируемые Федеральным законом от 02.05.2006 №59‑ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» (Закон №59‑ФЗ).

Жалобы заявителей на организацию предоставления государственных услуг МФЦ подаются и рассматриваются в порядке, предусмотренном Законом №59‑ФЗ.

Жалоба заявителя на организацию предоставления государственных услуг МФЦ, поданная заявителем в МФЦ, рассматривается МФЦ в соответствии с Законом №59‑ФЗ.

Из жилого в нежилой фонд: трудности перевода

Об особенностях перевода недвижимости из жилого в нежилой фонд в Петербурге корреспонденту EstateLine.ru рассказал генеральный директор компании «Адвекс-Московский» Дмитрий Туркин.

Дмитрий Николаевич, с какими основными трудностями сталкивается собственник жилого помещения, желающий перевести его в нежилой фонд?Основная трудность — это отсутствие единого источника информации о порядке перевода квартиры в нежилой фонд.

Для того чтобы понять как это сделать нужно перелопатить гигантскую массу документов. При этом необходимо учитывать, что почти каждый объект может иметь существенные нюансы, которые кардинальным образом изменяют необходимый процесс.

Такими нюансами могут стать, например декоративные элементы в квартире или на фасаде дома или скрытые коммуникации. В связи с такими моментами перевод в нежилой фонд вообще может стать не возможным. Только специалисты могут оценить возможность перевода с большой долей вероятности.

При этом их мнение будет базироваться не только на знаниях всех нормативных документов, но и на собственном опыте.

С чем чаще всего связано желание собственника перевести помещение в нежилой фонд? Чаще всего собственники приобретают помещения целенаправленно для перевода в нежилой фонд. Цели собственно может быть две.

Первая — это повышение стабильность собственного бизнеса. Понятно, что вести бизнес в собственном помещении, это не тоже самое, что в арендованном. Вторая цель — получения арендных доходов.

Величина арендной платы коммерческого помещения в разы выше, чем за аналогичное жилое.

Каким образом сегодня регламентируется процедура перевода? Сложно даже перечислить все документы, которые так или иначе, на том или другом этапе регламентируют процесс перевода жилого помещения в нежилой фонд.

Начиная от Жилищного кодекса, заканчивая внутриведомственными инструкциями. А иногда даже документ называемый «Письмо….

» может существенным образом изменить процедуру и как показывает практика, даже запретить или приостановить переводы определенного типа помещений в нежилой фонд.

Каким требованиям должно отвечать жилое помещение, чтобы его можно было перевести в нежилой фонд? Как минимум, помещение должно быть в собственности у того, кто хочет его перевести в нежилой фонд. Все остальное — не обязательно.

Чаще всего переводятся помещения на первом этаже. Существует практика переводов и не первых этажей, но при этом все этажи ниже, должны быть не жилыми. На сегодняшнем историческом отрезке, помещение должно быть не в панельном доме.

Но скорее всего ситуация в отношении панельных домов измениться с течением времени.

Как происходит непосредственно процедура перевода и его согласования? В идеале, все начинается с обращения к специалисту и обсуждения существенных вопросов по оказанию услуг по переводу помещения в нежилой фонд.

Но если есть другое мнение, то начните с того, что узнайте возможность устройства отдельного входа и закажите его проект, а там уже вам подскажут куда идти. Если коротко описывать процедуру, то это будет не менее террабайта убористого почерка. Как я уже упомянул ранее, практически нет двух абсолютно одинаковых процессов перевода.

Процесс зависит от многих факторов, начиная от места положения объекта и заканчивая судебной практикой по разрешению перевода квартир в нежилой фонд.

Какой пакет документов необходимо собрать для проведения процедуры? Могу сказать только о самых основных необходимых документах.

Это свидетельство о праве собственности, правоустанавливающий документ (чаще всего договор купли-продажи), технический и кадастровый паспорт, выписка из ЕГРП и конечно действующий паспорт гражданина Российской Федерации. Все остальные документы зависят от процесса перевода.

В какую сумму обойдется перевод помещения в нежилой фонд в Петербурге сегодня? Средние затраты по нашей практике около 600 тысяч рублей, но суммы могут быть и значительно выше.

Все зависит от помещения и от желаемых сроков. Есть документы, стоимость изготовления которых зависит от сроков их подготовки ответственным учреждением.

Также стоимость меняется в зависимости от площади помещения и количества необходимых для согласования документов.

Сколько в среднем на рынке стоят услуги специалистов, оказывающих услуги по переводу помещений из жилого в нежилой фонд? Насколько эта сумма обоснована? Если говорить о специалистах, то стоимость их услуг, в среднем по рынку, начинается от 150 тысяч рублей. И увеличивается в зависимости от объема работ необходимых для клиента.

При этом надо отметить, что специалисты могут оценить весь бюджет для перевода в нежилой фонд с достаточно высокой точностью с учетом всех влияющих факторов. Также специалист может сразу сориентировать по возможным срокам прохождения процедуры и способам их корректировки.

Специалист никогда не возьмется за перевод, если у него есть сомнения в результате и всегда выскажет свои сомнения клиенту. Самое главное, что есть у специалистов, это практический опыт. Его можно «купить» только у них.

Есть еще предложения об услугах по переводу в нежилой фонд, когда изначально заявляется более низкая стоимость услуги, но здесь нужно понять что в нее входит. Возможно это только перемещение документов. Поэтому все нюансы необходимо уточнять.

Как в среднем увеличивается стоимость квадратного метра помещения после перевода его в нежилой фонд? Я бы сказал, что минимум на 20%.

Но практически нет смысла переводить квартиру в нежилой фонд для того, чтобы тут же продать. Стоимость перевода достаточно высока. Срок прохождения всех процедур составляет минимум год.

Хотя речь идет об общих случаях, но как всегда бывают и исключения.

В каких районах Петербурга помещения, переведенные в нежилой фонд, пользуются особенной популярностью? В каждом районе города есть «выгодные» места. Привлекательными остаются помещения вблизи станций метро или рядом с постоянным людским потоком.

Но в таких местах либо уже все куплено и переведено, либо собственники предлагают завышенную цену. В любом случае, покупка таких помещений рассматривается с точки зрения получения дохода.

Иногда оказывается более востребованным помещение в глубине квартала, так как с точки зрения получения дохода, оно более выгодно.

Расскажите читателям EstateLine.ru о спросе на аренду и покупку помещений, переведенных из жилого в нежилой фонд в Петербурге. Спрос достаточно устойчив, как на покупку, так и на аренду, впрочем, он колеблется со всем рынком недвижимости.

Единственное небольшое отличие, это пиковая активность в начале года. Многие начинают развивать бизнес с начала года или вообще начинают создавать свое предприятие. Так как большинство таких объектов самой востребованной площади (50-150 кв. м.

), то и спрос на такие помещения устойчивый.

Если говорить о перспективах, как будет меняться спрос на данные помещения в ближайшем будущем? Есть ли смысл инвестировать в квартиры на первых этажах жилых домов с целью дальнейшего перевода их в нежилой фонд? В связи с тем, что приобретение квартир, подходящих для перевода и дальнейшего использования в коммерческих целях связано только с экономикой, то и спрос будет меняться в связи с экономической ситуацией. Это не товар первой необходимости, но и самый выгодный момент для такого приобретения пропускать нельзя. Перефразируя Марка Твена, могу сказать: «Покупайте квартиры на первых этажах — их больше не производят». Сейчас большинство застройщиков при строительстве домов, изначально делают первый этаж пригодным для коммерческого использования и, соответственно, сразу назначают цену за квадратный метр выше, что коммерчески обосновано. Количество предложений на рынке в домах «дорыночной» постройки конечно. Уже сейчас самые интересные предложения нашли новых собственников и переведены в нежилой фонд. Если взять за константу действующие сегодня условия перевода в нежилой фонд, то инвестировать в квартиры с целью их перевода в нежилой фонд выгодно, так как купить и перевести в «коммерцию» дешевле, чем купить готовое. В общем и целом, решение о приобретение жилого помещения для дальнейшего перевода в нежилое, это чисто экономическое решение, которое нужно принимать с учетом обстоятельств и перспектив.

Строительный портал EstateLine.ru