Можно ли выселить жильцов из сданной в наем квартиры?

«РБК-Недвижимость» выяснила у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций

shutterstock/ChameleonsEye

«Вам придется съехать с квартиры», — услышать такую фразу меньше всего хочет любой квартирант. Особенно в пандемию, когда большинство арендаторов не могли в полной мере оплачивать съемное жилье. К счастью квартиросъемщиков, многие владельцы шли на уступки и снижали плату, в редких случаях — просили съехать.

Спросили у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций.

Эксперты в этой статье:

• Родион Ларченко, адвокат адвокатского бюро Asterisk
• Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы компании «Инком-Недвижимость»
• Ольга Яцевская, руководитель отдела сети офисов «Миэль»
• Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в четырех случаях, рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

1. Неоплата жилья за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), если договор заключен на срок менее одного года — в случае просрочки платы более двух раз.
2. Разрушение или порча квартиры нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
3. Использование квартиры не по назначению или нарушение прав и интересов соседей. Например, арендаторы устроили в квартире офис или хостел. «В этом случае собственник сначала обязан сделать предупреждение. И только если после предупреждения нарушения не прекратятся, он будет вправе потребовать расторжения договора», — пояснил юрист.
4. Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Однако на практике список причин для выселения не ограничивается перечисленными выше случаями, говорят эксперты. Чаще всего выселение квартирантов связано с неоплатой аренды или постоянной задержкой внесения платы, отметил ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимости» Кирилл Кокорин.

shutterstock/Antonio Guillem

Порядок и сроки оплаты обычно прописаны в договоре, и если квартирант не платит за аренду вовремя, то он нарушает договор. Следовательно, его могут попросить освободить съемную квартиру.

Лишиться арендованной квартиры можно из-за пересдачи жилья третьим лицам без разрешения собственника. Причиной для выселения может стать ситуация, когда в квартире вместо двух человек, указанных в договоре, живут пять, а собственник об этом узнал случайно.

«Если в договоре написано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду или без разрешения собственников никто больше не может проживать, и данный пункт нарушается, то договор также можно расторгнуть», — сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.

Попросить с вещами на выход собственник может, если в квартире без разрешения проживают животные, которых он запретил изначально. Причиной для выселения могут стать частые вечеринки в квартире и жалобы соседей на квартирантов.

Выселить из квартиры арендаторов может и ее совладелец, который не знал о сдаче своей недвижимости. «При этом жильцы имеют право требовать возмещение всех убытков у того, кто заселил их в квартиру без согласия. Если мирное разрешение вопроса невозможно, то нужно обращаться в суд, так как данный вариант похож уже на мошенничество», — отметил Роман Бабичев.

Если собственник продает квартиру, то выселение происходит не всегда. Нередко квартиру продают как бы вместе с арендаторами, и те продолжают ее снимать уже у нового хозяина.

Как должно проходить выселение из квартиры

Прежде чем выселить арендатора из квартиры, собственник должен предупредить его и дать время для переезда. Обычно речь идет об одном месяце, отметила руководитель отдела сети офисов «Миэль» Ольга Яцевская. За такой же срок квартирант должен предупредить собственника о том, что он съезжает, если иные условия не прописаны в договоре.

Затем назначается время встречи, собственник или его агент должен осмотреть квартиру на предмет ее состояния и соответствия условиям ее содержания. После составляется передаточный акт, в котором фиксируется, что помещение принято в надлежащем виде. Затем следует возврат депозита, если все в порядке и деньги не пойдут на устранение нарушений.

В случае досрочного расторжения договора, если квартирант ничего не нарушил (например, квартира продается), то к собственнику могут применяться штрафные санкции. Они должны быть прописаны в договоре.

«К примеру, по дорогим квартирам в 90% случаев досрочное расторжение договора возможно только со штрафом. Как правило, сумма штрафа составляет месячную арендную ставку. При отсутствии договора рассчитывать на какие-то компенсации нет смысла», — сказал Роман Бабичев из «Азбуки жилья».

Однако даже истечение срока договора не означает его автоматического расторжения, добавил Родион Ларченко. «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора собственник должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру в течение года или более», — пояснил юрист.

Если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Это правило не применяется к договорам, заключенным менее чем на один год.

shutterstock/fizkes

Что делать, если квартирант не согласен с выселением

Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.

«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.

Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения.

«Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист.

К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.

Советы экспертов

Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин.

«Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.

Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.

Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».

Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.

При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится.

Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу.

Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.

Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Как выселить квартирантов из своей квартиры c договором, как выселить жильцов из сдаваемой квартиры

4 698 просмотров

Наверное, трудно найти в современном мире человека, который бы никогда не снимал или не сдавал жилье. Поэтому вопрос о том, как выселить жильцов из съемной квартиры может коснуться любого. Рассмотрим, какие же существуют методы отстоять свои права и выгнать арендаторов.

Основания

Выселить из сдаваемой квартиры арендаторов, с которыми заключен письменный договор гораздо сложнее, чем тех, с которыми договоренность устная. Однако и тут существуют некоторые нюансы. Выселение квартирантов возможно только по окончанию договора аренды или если будут нарушены его условия.

К основаниям для выселения относятся:

• систематическая невыплата арендной платы;
• содержание квартиры в антисанитарных условиях;
• ведение антиобщественного образа жизни;
• использование квартиры не в качестве жилища (склад, магазин и т.д.);
• разрушение или внесение значительных изменений в конструктив помещения;
• нарушение прав третьих лиц;
• сдача квартиры в субаренду;
• иные условия, которые прописаны в договоре аренды и влекут его прекращение (содержание домашних животных, проживание большего числа лиц и т.д.).

Так как вопрос о выселении из квартиры квартирантов, с которыми заключен договор достаточно сложен, то лучше за квалифицированной помощью обратиться к юристу. Это сэкономит не только время, но и нервы.

Пример. Коновалова И.П. передала в пользование супругам Поповым свою квартиру, расположенную в многоквартирном доме, по договор аренды. Поповы являлись ярыми защитниками животных и в съемную квартиру стали приводить собак «на передержку».

Животные повреждали в квартире мебель, обои, мешали лаем соседям. То есть Поповы не могли обеспечить своим питомцам надлежащий уход. Коновалова неоднократно в устной форме требовала от Поповых освобождения жилплощади от животных и съехать самим, но те не соглашались.

Мотивировали это тем, что в договоре аренды нет условия о том, что жильцам запрещается держать домашних животных.

Тогда Коновалова И.П. обратилась с исковым заявлением в суд о досрочном прекращении договора аренды, выселении четы Поповых и компенсации причиненного материального ущерба за поврежденное имущество.

В суд она предоставила фотографии испорченной собаками мебели, справку от участкового об обследовании жилья, показания соседей.

Суд рассмотрев доводы обеих сторон встал на сторону истца и удовлетворил требования Коноваловой в полном объеме – Поповы выселились из квартиры и выплатили сумму причиненного ущерба.

Как выселить квартирантов

Существует множество различных вариантов сдачи в наем жилого помещения. Каждый из них имеет свои особенности, как вселения, так и выселения. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся ситуации.

С договором найма

Если договор найма жилого помещения заключен между арендатором и арендодателем, то вопрос о выселении решается строго в правовом поле. Условиями договора должны быть определены все основания, в связи с которыми он может быть досрочно расторгнут. Так же нелишним будет указать и условия продления, и дату окончания договора.

Если же жильцы не желают выселяться из квартиры, даже когда на то имеются основания, то единственным способом отстоять свои права является обращение в органы правосудия.

Без договора найма

Если перед вселением жильцов стороны не удосужились заключить письменный договор со всеми условиями, то последствия могут быть печальными для обеих сторон.

Так арендодатель может быть обвинен в сокрытии доходов и соответственно не уплате налогов, а квартиранты могут быть выселены просто по желанию собственника жилья. Подробнее о том, как выселить квартирантов без договора можно прочитать здесь.

С регистрацией

Если квартиранты зарегистрированы на площади временного проживания, то перед тем как выселять из квартиры их необходимо снять с регистрационного учета. Это можно сделать, обратившись в УВМ МВД РФ (ранее УФМС России) с копией договора аренды, срок которого закончился или же с решением суда и в течении трех дней квартиранты будут выписаны.

Сами жильцы также могут обратиться в УВМ МВД России с заявлением о снятии с регистрации, но если они не желают не только выписываться, но и выселяться, то необходимо подать иск в суд с двумя требованиями.

Подробнее о том, как можно выписать временно зарегистрированных, можно прочитать в этой статье.

Соседей

Если случилось так, что ваш сосед сдал квартиру в аренду, а арендаторы не соблюдают общепринятые нормы проживания (антисанитария, шум в ночное время, аморальный образ жизни и т.д.), то необходимо обратиться к владельцу квартиры. Если же он откажется выселять квартирантов, то стоит обратиться в полицию.

Участковый, конечно, не имеет права на выселение из квартиры (эта функция принадлежит суду), но необходимо собрать доказательную базу и, возможно, проверки участкового вынудят временных соседей покинуть помещение или вести нормальный образ жизни.

Если договориться с соседями не удалось, то необходимо обращаться с иском в суд о том, что ваши установленные Законом права нарушаются.

С детьми

Бытует мнение, что из арендуемой квартиры нельзя выселить несовершеннолетних. В действительности несовершеннолетних выписать достаточно просто.

Однако суд может дать отсрочку к выселению сроком до одного года. Она предназначена для того, чтобы законные представители ребенка могли подыскать подходящее жилье.

О том, как выселить несовершеннолетних из квартиры вы можете прочитать здесь.

Порядок действий

Для того, чтобы выселить квартирантов из своей квартиры необходимо с исковым заявлением и полным пакетом документов обратиться в суд по месту проживания ответчика. В случае с арендованным жильем необходимо обращаться в орган правосудия, который обслуживает территорию, на которой находится спорная квартира.

После получения решения, если жильцы не съедут, необходимо обращаться к судебным приставам. Именно они призваны обеспечивать приведение решения суда в исполнение.

Алгоритм

Для того, чтобы выселить из квартиры проживающих в ней лиц по договору аренды необходимо придерживаться такого алгоритма действий.

№ п/пПорядок действий

1	Попытаться урегулировать спор, договорившись с арендаторами
2	Обратиться к участковому, он должен зафиксировать нарушают ли квартиранты условия договора
3	Заручится поддержкой соседей (при необходимости)
4	Собрать необходимые документы (постановления о привлечении к административной ответственности, выписку из домовой книги и т.д.)
5	Составить исковое заявление
6	Оплатить госпошлину
7	Иск и все необходимые документы направить в надлежащий судебный орган
8	Получить решение суда, если необходимо, то придется его обжаловать
9	Добиться исполнения постановления органа правосудия

Исковое заявление

Исковое заявление о выселении из квартиры жильцов, с которыми заключен договор аренды составляется по тем же правилам, что и другие иски о выселении из квартиры.

В нем обязательно должны содержаться такие сведения:

• полное наименование органа суда, который будет рассматривать исковое заявление;
• правильное название иска (зависит от выдвинутых требований);
• полные данные истца, в том числе серия и номер паспорта, адреса регистрации и проживания;
• максимально полные данные истца (обычно при заключении договора в нем указываются данные и прилагается копия паспорта);
• основания возникновения у арендаторов права пользования помещением;
• основания, на которых вы являетесь владельцем квартиры;
• требования о выселении (и иные, если они есть);
• их мотивировка со ссылками на нормативно-правовые акты и прилагаемые к иску документов;
• опись прилагаемых к иску документов;
• подпись истца и дата составления.

Скачать образец искового заявления о выселении можно здесь.

Документы

Для того, чтобы выселить квартиросъемщиков необходимо предоставить суду достаточную доказательную базу. Это могут быть как показания свидетелей, так и документальные подтверждения.

Так, в качестве доказательства, могут быть представлены справки и постановления о привлечении к административной ответственности из полиции, если жильцы вели аморальный образ жизни. Если они причинили какие-то повреждения помещению, то должна быть справка от жилинспекции.

В каждом конкретном случае доказательства могут быть разными, но существует обязательный список документов, без которых рассмотрение иска о выселении невозможно.

К ним относятся:

• паспорт истца;
• свидетельство о регистрации права собственности;
• договор аренды съемного жилья;
• выписка из домовой книги;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• доказательства, подтверждающие мотивировку требований.

Сроки

Наименьшее время для выселения квартирантов потребуется если решить спор без привлечения органов власти. А вот судебное разбирательство может затянуться.

Можно с уверенностью сказать, что этот срок не будет меньше месяца, а максимальный срок может быть и больше года. Все зависит от необходимости проведения экспертиз, заслушивания свидетелей, сбора дополнительных документов, а также от позиций обеих сторон разбирательства.

Стоимость

Иски о выселении из квартиры нанимателя, с которым заключен договор аренды относятся к категории имущественных, но не подлежащих определению стоимости.

Поэтому необходимо оплатить государственную пошлину в размере 300 рублей. Это требование закреплено в НК РФ. Если государственная пошлина не будет оплачена, то суд оставит иск без рассмотрения.

Судебная практика

Споры, касающиеся арендованных квартир в Российских судах достаточно редки, стороны спора чаще всего улаживают конфликт в досудебном порядке. Однако в крупных городах, где на рынке недвижимости представлен широкий выбор жилья для аренды, такие иски встречаются и чаще всего суд встает на сторону истца собственника квартиры.

Пример. Павлова Г.Т. сдала в аренду принадлежащую ей квартиру Крылову И.В. по договору аренды. В договоре было указано, что досрочное прекращение договора возможно по инициативе любой стороны, однако о такой необходимости нужно уведомлять за две недели. Договор, включающий такое условие, был скреплен подписями обеих сторон.

Через три месяца Павлова Г.Т. решила сдать квартиру на более выгодных для себя условиях. Письменно уведомила Крылова И.В. о необходимости съехать.

Однако тот не пожелал добровольно выселяться, ссылаясь на то, что не нарушал условий договора, от соседей жалоб не поступало, к имуществу в квартире относился бережно и арендную плату вносил в срок.

Павлова была вынуждена обратиться с иском о выселении в суд и орган правосудия принял в споре ее сторону. Крылов был выдворен из квартиры.

Обращение к судебным приставам

Так как не всегда даже после вынесения судебного вердикта арендатор выселяется самостоятельно, то необходимо привлечь к этому службу судебных приставов. Для этого с исполнительным листом, который вы получите в канцелярии суда, нужно обратиться к приставу, который должен будет возбудить исполнительное производство.

В его рамках должностное лицо предупредит квартиросъемщика о необходимости съехать и если он не сделает этого, то пристав инициирует процедуру принудительного выселения – удалит из квартиры, как самого жильца, так и его вещи.

Так как составление иска о выселении из жилья квартиросъемщиков, да и сам судебный процесс достаточно сложны, то обращение за помощью к профессиональному юристу необходимо. Специалисты нашего сайта окажут вам бесплатную консультацию, если вы свяжетесь с ними любым удобным вам способом.

Обращение к юристу сэкономит не только время, но и силы. А оплата его услуг может быть отнесена к судебным издержкам и возмещается за счет ответчика.

Юрист сможет оказать такую помощь:

• урегулирование спора без привлечения государственных органов;
• составление требования о выселении;
• составление искового заявления и сбор необходимых документов;
• представление интересов истца в судебном разбирательстве;
• обжалование решения суда;
• обеспечение исполнения решения.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Когда квартирантов нельзя выселить даже через суд: юридические тонкости

В данной статье мы рассмотрим важные моменты о выселении квартирантов, а также узнает, когда суд может отказать в данной процедуре.

Каждый, у кого имеется собственное свободное жилье, хотя бы раз задумывался об его сдачи в аренду. Но на деле все оказывается в разы сложнее, чем могло показаться на первый взгляд.

Сдача квартиры жильцам под аренду – непростой и трудоемкий процесс, с которым может справиться далеко не каждый арендодатель. Особенно, когда дело доходит до момента, когда нужно выселить квартирантов.

В этом вопросе могут возникнуть некие трудности, о которых мы и поговорим в данном материале.

Когда выселить квартирантов нельзя даже через суд: юридические тонкости

К сожалению, не всегда удается решить конфликты между жильцами и арендодателем мирным путем, потому все чаще обычная процедура о найме квартиры заканчивается скандалом. Суть проблемы заключается в том, что хозяин квартиры не имеет права выселять квартирантов, когда ему вздумается.

Важно: Хозяин квартиры должен понимать, что впускает в свой дом посторонних людей под свою ответственность, а потому отвечает за их действия перед соседями и правоохранительными органами.

И, к сожалению, нет гарантий о сохранности квартиры и всех внутри стоящих предметов, а также о своевременной оплате жилья и коммунальных услуг.

И тем более нет поруки, что удастся возместить убытки, которые были нанесены, после выселения квартирантов.

Впуская посторонних людей в свое жилье, вы берете это на свою ответственность

Какие могут быть основания и причины у арендодателя для выселения квартирантов?

В независимости от того, каким образом квартиросъемщики и хозяин квартиры пришли к этапу съезда, важно помнить, что отсутствие договора станет серьезной преградой, которая может притормозить саму процедуру выселения квартирантов.

Чаще всего собственникам жилого помещения не очень выгодно составлять договор и заверять его у нотариуса по многим причинам. Самый распространенный повод – это отсутствие желание платить налоги государству. Помимо этого, многим просто не хочется заниматься купой бумаг и вникать во все бюрократические тонкости. Но сейчас не об этом, каждый вправе сам решать и отвечать за свои поступки.

Хозяин квартиры в любой момент может прекратить проживание тех или иных людей на его жилищной площади, если:

• жильцы квартиры регулярно просрочивают оплату аренды и коммунальных услуг. Особенно, если долг перевалил уже за 2-3 месяца, но для длительной формы договора это должно быть полгода;
• наблюдается нарушение тех или иных договоренностей с хозяином квартиры. В этом вопросе может быть все сугубо индивидуально. Но оно должно обязательно оговориться хотя бы в самодельном договоре;
• эксплуатация жилого помещения не по его прямому назначению. Тем более, когда начинают жаловаться соседи со всех сторон;
• порча имущества арендодателя или неправильный уход за квартирой.

Важно: Эти причины будут веским доказательством в суде. Но, если нет договора, то квартиранты остаются в арендованной квартире до момента, пока суд не примет решение. При составлении подобной бумаги в таком случае хозяину нужно просто написать письменное заявление. Также учтите, что во всех других случаях, суд может быть на стороне квартирантов.

Наличие договора играет большую роль

Имеет ли право хозяин квартиры выселять квартирантов, когда ему вздумается?

• Собственник квартиры, если не было никакого договора, имеет право выселить квартирантов в любое время, просто отменив аренду жилищной площади.
• Причины, перечисленные выше, могут послужить веской причиной для обращения арендодателя в суд в том случае, если жильцы отказываются выселяться добровольно.
• Если же хозяин квартиры планирует решить данную проблему своими силами, то процедура выселения может приобрести неожиданный характер.

Важно: При составлении договора расторгнуть его досрочно могут только наниматели. Поэтому выселить квартирантов просто так хозяин не имеет права.

Исключения составляют указанные выше причины.

• Стоит затронуть еще тему наличия детей. Если договора нет, то это уже зависит от совести хозяина. Хотя наличие ребенка дает некие привилегии при обращении в суд в виде небольшого смягчения. Также он может решить отменить выселение квартирантов или же предоставить данное жилье, пока не найдется ему замена. Речь, естественно, идет за несовершеннолетних детей.
• Также стоит упомянуть зимний период – никаких запретов на выселение квартирантов в это время нет. Поэтому хозяин может выселить их с помощью полиции или обратиться в суд. Но для последнего варианта нужно предоставить веские причины для выселения, о которых мы говорили еще в самом начале. Если же у вас отсутствует договор, то о задолженности нужно будет забыть.

Семьи с детьми имеют смягчающие обстоятельства

Способы, как можно выселить квартирантов:

• просто сменить замок. Но для этого должны быть веские причины, поскольку наниматель может подать иск в суд;
• вызвать полицию, чтобы сотрудники помогли освободить помещение. Опять же, должен быть весомый мотив, а не просто приезд тети Зины из другого города на неделю;
• суд уже считается крайней мерой, что используется в случаях, когда жильцы и хозяин не могут прийти к общему знаменателю.

В каком случае собственник не имеет права принудительно выселять квартирантов даже через суд?

Наличие заверенного у нотариуса договора об аренде квартиры — это очень важный момент. Обычно в договоре указывается временной промежуток, за который квартиросъемщики имеют полное право проживать на арендуемой жилищной площади. Договора бывают двух видов: краткосрочные (до 1 года) и долговременные (от 1 до 5 лет).

Важно: В случае если в договоре не прописан срок проживания квартирантов или же договор вовсе не был составлен, то суд будет отталкиваться от максимального срока проживания.

Арендодатель обязан своевременно предупредить квартирантов о выселении

• Первый вариант заключения краткосрочного договора более выгоден для арендодателя. Также отметим, что при заключении его срока он не продлевается автоматически! Исключение составляет только случай, если это упоминалось в его структуре.
• Проблема же заключается в долговременном договоре аренды, что предусматривает определенные правила, которые обязаны выполнять, как квартиросъемщики, так и собственник:
  • владелец квартиры, заключая долгосрочный договор, обязуется не позже чем за 3 месяца поставить в известность жильцов, что истекает срок заключения договора. И также обязан предупредить, что в ближайший срок собственник не намерен сдавать квартиру в аренду. То есть, мягко намекает о скором выселении квартирантов;
  • в случае если арендодатель умолчал об этом, а квартирант не съехал с квартиры за это время, то договор считается автоматически продленным.
• В подобной ситуации собственник не имеет никакого права выселять квартиранта в течение всего срока действия документа.

Важно: Также если хозяин квартиры предупредил квартиросъемщика, что тот не намерен в ближайшее время сдавать квартиру в аренду, а сам делает это, то квартирант имеет право подать в суд и оспорить это решение. По решению суда собственнику придется выплатить моральный ущерб квартиранту и заключить с ним договор об аренде жилья.

Суд будет на стороне квартирантов, если не будут предоставлены веские доказательства

Хотим сделать вывод на основании всего вышесказанного – при сдаче жилья в аренду для своей же безопасности и избегания всевозможных негативных случаев при выселении квартирантов заключайте договор! Но лучше для себя оформлять его сроком не более чем на 12 месяцев. В случае необходимости, его всего можно продлить на такой же период.

Видео: Когда и как можно выселить квартирантов?

Как выселить арендатора из квартиры, если он не хочет выезжать

В первую очередь нужно направить жильцу письменное предупреждение о том, что срок действия договора заканчивается, и вы не будете его продлевать. Лучше отправить заказное письмо Почтой России с описью вложения. В документе нужно указать, когда (время, место) должна состояться передача помещения.

Наличие такого предупреждения будет означать, что договор не продлён. С окончанием срока действия договора арендатор утрачивает право на нахождение в вашей квартире. Выселение жильцов должно производиться по решению суда.

Как обратиться в суд?

Нужно обратиться с иском в районный суд по месту нахождения квартиры. Найти адрес можно на сайте суда в своём регионе. Например, в Москве на этом сайте. Для поиска введите название улицы и дома.

За подачу иска нужно заплатить госпошлину 300 ₽. Если вы не сможете написать иск самостоятельно, то за услуги юриста в Москве придётся отдать не меньше 30 000 ₽. Судебное разбирательство может занять полгода-год.

Если суд встанет на вашу сторону, то дальше должны подключиться судебные приставы. Сначала они должны направить требование о добровольном исполнении решения суда. Если жилец его не исполнит, то к нему будут применяться меры принудительного исполнения решения суда (ст. 107 ФЗ «Об исполнительном производстве»).  

Обычно у приставов много работы. Они могут не сразу обратиться к жильцу с требованием о выселении по решению суда.

Можно ускорить этот процесс, если получить исполнительный лист в суде и самостоятельно отнести его в службу судебных приставов.

После получения этого листка жильца должны выселить в течение двух месяцев — это срок исполнительного производства. Процедура описана в статье 107 Закона «Об исполнительном производстве».   

Если должник не выедет из квартиры в установленный срок, то пристав вынесет постановление о взыскании с должника исполнительского сбора (7% от размера долга, если он был) и определит новый срок для выселения. При его нарушении начнётся этап принудительного выселения без каких-либо дополнительных извещений.

Принудительное выселение производится с участием понятых (иногда при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением акта о выселении, освобождении помещения и описи имущества. Если арендатор оставит в квартире свои вещи, то они будут храниться у пристава. 

Всё то время, пока жилец занимает квартиру без продления договора, он обязан продолжать платить аренду. Если не платит, то взыскивать эту сумму придётся также через суд.

Размер платы за фактическое пользование помещением будет определяться по размеру арендной платы, указанной в договоре. Но если договора изначально не было, то нужно будет доказать стоимость аренды.

Можно предоставить в суд ставки по арендной плате за аналогичные объекты и потребовать оплату, исходя из этих цифр.

Законодательством такие отношения не регламентируются. Поэтому для выселения нужно привлекать полицию. 

Нельзя пытаться самостоятельно выселять квартирантов с применением насилия, за это предусмотрена уголовная ответственность.  

Перед обращением в правоохранительные органы нужно вручить жильцу в присутствии свидетелей (можно попросить соседей) письменное требование о выселении, например, в течение трёх дней. Если жилец не возьмёт требование, то придётся составить об этом акт и подписать его вместе со свидетелями.  

По истечении срока, который вы указали в требовании,  нужно написать письменное заявление участковому. Возьмите с собой копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру.

Как найти участкового? 

На сайте МВД.РФ можно найти информацию об адресе, где находится участковый, и его контактный телефон. 

Следует помнить, что он не сможет ничего предпринять, если заявителю не причинён прямой ущерб или физический урон (другими словами, он не будет возбуждать административное или уголовное дело). На практике участковый просто придёт к квартирантам для разъяснения ситуации и предупредит их о последствиях. Такая мера поможет добиться добровольного выселения.   

Участковый может сообщить в налоговую инспекцию, что помещение сдавалось в аренду. Но если у вас нет договора, то налоговой на практике будет трудно определить размер налога.

Читайте по теме: Как платить налоги, если сдаёшь квартиру в аренду

3. Арендатор живёт в квартире с ребёнком 

Так как ребёнок не прописан в квартире, то работают стандартные правила выселения. Но стоит быть готовым, что на практике суды будут трактовать все сомнения в пользу семьи с ребёнком.

4. В квартире живёт и прописан родственник, который не платит

Родственника можно выселить, если он не платит за коммунальные услуги, сознательно портит имущество или, например, ведёт асоциальный образ жизни. 

Порядок действий такой: 

1. Предложить родственнику освободить жилплощадь либо изменить своё поведение, ставшее причиной для выселения. 

2. Предоставить ему время на поиск нового жилья и переезд. Законодатель допускает проживание человека, получившего предупреждение от собственника жилья о необходимости выписаться, в течение какого-то времени. 

3. Обратиться в суд. Выселение может быть добровольным или по принуждению приставов. Если родственник не хочет добровольно выписываться и выезжать из квартиры, то можно обратиться в суд. Только после положительного решения суда можно требовать принудительного выселения из квартиры. 

Нужно учитывать, что выселить детей, имеющих регистрацию в квартире, нельзя. Так же как нельзя лишить их этой прописки. Как бы ни сложилась семейная ситуация, несовершеннолетние до достижения ими 18 лет будут обладать полным правом на проживание по месту их регистрационного учёта.

Даже если речь идёт о несовершеннолетнем родственнике, который не прописан в квартире, выселить его сразу не получится. В ситуациях, когда это единственное жильё для ребёнка, суды обычно предоставляют отсрочку. И эта отсрочка может быть как раз до достижения им совершеннолетия.

При судебном выселении несовершеннолетних обязательно присутствие и заключение сотрудника органов опеки и попечительства.

5. Арендатор шантажирует, что расскажет о неуплате налогов от сдачи квартиры

Он вполне может это сделать. Арендатор может доказать, что снимал жильё без договора, потому что вы хотели уйти от налогов или по иным причинам. Для этого жилец может предоставить расписки о получении денег, свидетельские показания или, например, ссылаться на факт передачи ключей. 

Налоговую декларацию надо подать до 30 апреля года, следующего за истёкшим налоговым периодом. Если квартира сдавалась в 2019 году, то налог нужно платить в 2020 году. А если договор аренды с 1 января 2020 года, то налог по нему должен платиться в 2021 году. Возможно, по вашему договору срок уплаты налога ещё не наступил. Это довод в пользу договоров на несколько месяцев. 

На сколько бы месяцев не был составлен договор аренды, длительность его срока связывает только арендодателя.

Наниматель квартиры в любое время может расторгнуть договор найма, предупредив об этом собственника за три месяца.  Так что договор аренды на год не даёт вам гарантий долгосрочной сдачи квартиры.

На практике предпочтительный срок договора аренды, который обычно устраивает обе стороны, составляет полгода.  

Что будет, если не платить налоги 

Налоги платить нужно. Согласно статье 208 Налогового кодекса (НК РФ), доходы, полученные от сдачи в аренду, подлежат налогообложению. Ставка налога составляет 13%. Можно приобрести статус самозанятого, в этом случае налог будет ещё меньше — 4%.

Читайте по теме: Как стать самозанятым: подробная инструкция на 2019 год

По статье 122 НК РФ, штраф за неуплату налога составляет 20% от суммы уклонения, а в случае умышленных действий — 40%.

Стоит учитывать, что сначала налоговая инспекция должна направить требование об уплате налога.

Как налоговая может сама узнать о сдаче квартиры

На практике налоговая инспекция может узнать о доходе от аренды, если:

• квартира сдаётся юридическому лицу, так как юридическое лицо сдаёт бухгалтерскую отчётность в налоговую инспекцию; 
• поступила информация от арендатора, соседей, участкового. 

С большой долей вероятности налоговая инспекция обратит внимание на эту информацию в следующих случаях:

• если ранее подавалась налоговая декларация, а потом её перестали подавать;
• если сдаётся дорогостоящая квартира и арендная плата высокая;
• если человек обращается в налоговую инспекцию за получением возврата по налогу; 
• если у человека в собственности несколько квартир.

Налогоплательщик не может быть привлечён к ответственности за совершение налогового правонарушения, если уже прошло три года. 

Как правильно прописать процедуру выселения из квартиры в договоре  

Процедура выселения должна соответствовать требованиям Гражданского кодекса, так что пункты, нарушающие ГК РФ, будут нерабочими. 

В договоре надо указать порядок выезда, передачи ключей и возврата помещения. Стоит установить штраф за нарушение этой процедуры. 

Выглядеть это может так: «Последним днём аренды помещения является (например) 31 октября 2019 года. В этот день арендатор обязан вернуть помещение и ключи (столько-то экземпляров), освободив помещение от своих вещей.

За невыполнение этого условия арендатор должен уплатить штраф в размере ____ ₽, который может быть удержан арендодателем из обеспечительного платежа.

Также в случае невозврата помещения в указанную дату арендатор будет обязан уплатить плату за дни фактического пользования помещением, равную по размеру сумме арендной платы».

Анастасия, участница сообщества Flats for friends в фейсбуке:

Знакомые столкнулись с неприятной ситуацией. Предупредили жильца за полтора месяца, что не собираются продлевать договор аренды. Однако арендатор категорически отказывался уезжать после его окончания.   

Аргументы жильца были такие:

• Я же плачу вовремя.
• Мне тут удобно.
• Не выставите же вы меня на улицу с вещами.
• Я ищу, но мне ничего не нравится. Не нравится двор. Вид из окна. Место. Цена.
• Меня здесь всё устраивает, я буду тут жить. А что, я ведь плачу деньги.

Арендатор имеет хорошую стабильную работу. Проблем с деньгами нет. Он был очень настойчив и отказывался уезжать. 

В итоге после практически ежедневных переговоров в течение месяца они пришли к соглашению: знакомые полностью оплатили переезд жильцу (машину и грузчиков) и часть стоимости агента, искавшего ему квартиру. Только на таких условиях арендатор съехал.